Lʼassurance loyers impayés est de plus en plus courante… mais que couvre-t-elle exactement ? Comment la souscrire ? Explications.
Les propriétaires d’un logement ont souvent deux craintes : que le locataire saccage leur bien immobilier, et quʼil ne paye pas son loyer. Si le manque à gagner est gênant pour un propriétaire de longue date, il peut carrément devenir handicapant pour une personne en accession à la propriété. « Quand jʼai mis un studio en location, jʼavais fait tous mes calculs par rapport au loyer, me disant que les 430 euros encaissés paieraient la totalité de mon remboursement, sur 15 ans au total. Mais quand lʼétudiant a arrêté de payer, jʼai dû continuer à rembourser… Je lui offrais son logement, en fait ! Et lʼexpulsion a pris sept mois de procédure. Il a disparu dans la nature et je nʼai jamais récupéré mon argent… Depuis, jʼai revendu le studio » raconte Sébastien, 32 ans, échaudé par lʼinvestissement locatif. Thierry, agent immobilier indépendant dans les Hauts-de-Seine, tient cependant à préciser : « Les propriétaires sont souvent stressés à lʼidée de tomber sur un locataire mauvais payeur. Il faut quʼils se rassurent : cʼest très rare. Lʼimmense majorité des locataires sont honnêtes, et même si certains attendent réellement la trêve hivernale pour cesser leurs paiements, dès le retour des beaux jours, ils sont expulsables ».
Dans ce contexte, les assurances loyers impayés sont très appréciées des propriétaires. Tout dʼabord, elles assurent que le locataire soit solvable : emploi en CDI et revenus trois fois supérieurs au loyer sont les conditions exigées. Il est possible dʼy déroger (en CDD ou étudiants) grâce à une caution solidaire : une personne, souvent de la famille, qui se porte garante et paiera les loyers en cas de défaut de paiement des locataires.
A souscrire auprès dʼune compagnie dʼassurance ou dʼune banque, lʼassurance loyers impayés coûte entre 3 et 4% du montant des loyers annuels, en moyenne, soit moins de 250 euros par an dans le cas du studio de Sébastien, par exemple. Un investissement qui permet de louer son bien en toute tranquillité.
Mais lʼassurance loyers impayés contrairement à ce que son nom donne à croire, ne couvre pas uniquement les loyers impayés. La majorité de ces assurances couvre aussi les frais liés aux contentieux (huissiers de justice par exemple, ou lettres de relances) ou les dégradations du logement. Si le locataire part en laissant un réfrigérateur cassé et un tuyau de douche détérioré, cette assurance (souvent une option, de 0 à 400 euros par an en moyenne selon la taille du logement et le prix du loyer) permet de rembourser le propriétaire lésé.
Enfin, pour une sécurité maximale, les propriétaires peuvent demander à leur locataire de souscrire un Loca Pass. Moyennant quelques conditions assez souples (salarié, étudiant, ou même chômeur), Loca Pass ne coute rien au propriétaire et prend en charge les défauts de paiements du locataire. Plus pratique et plus fiable que des parents ou de la famille dont on ne sait jamais réellement si elle paiera facilement, Loca Pass déjoue aussi les faux documents. Cumulé avec une assurance loyers impayés, cʼest le duo rassurant pour tous les propriétaires !
Antoine Bocquet
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