Attention, comme pour tout investissement immobilier, ne laissez pas la fiscalité guider vos choix…
Les rendements locatifs français s’effritent et vous cherchez mieux ? Vous souhaitez diversifier votre patrimoine en investissant dans plusieurs devises ? Un achat immobilier à l’étranger peut vous intéresser.
Risques et précautions à prendre
L’opération est toutefois compliquée. La distance, ainsi que la diversité des contextes économiques, politiques et juridiques vous imposeront souvent de vous faire conseiller. Il faudra trouver le bon quartier dans la bonne ville, mais aussi connaître les règles locales et la culture des affaires. Et prévoir dans vos calculs certains frais, comme le coût de la gestion locale du bien, difficilement évitable, et les frais d’acheminement des fonds (notamment hors zone euro).
L’achat est bien sûr plus risqué : les législations étrangères sont souvent moins protectrices pour l’acheteur et vous ne serez pas familier avec la réglementation. « Dans les pays émergents, gare surtout au risque de titrage », explique Louis Eudes, président de Delocalia, société spécialisée dans l’achat immobilier à l’étranger – vérifiez que le bien est inscrit au cadastre, ce n’est par exemple pas toujours le cas au Maroc. Assurez-vous aussi que le pays vous permettra de rapatrier vos fonds en France à la revente. Enfin, il y a bien sûr un risque lié à l’évolution du cours de la monnaie locale.
Notez que tous les Etats n’autorisent pas les étrangers à acheter et que certains imposent des restrictions sur le type de biens achetables ou les zones ouvertes.
Quelle fiscalité ?
Vous habitez ici et achetez un bien immobilier à l’étranger ? Le plus souvent, les loyers que vous percevez et l’éventuelle plus-value à la revente seront imposés dans le pays où se situe le bien. Sauf si le pays en question n’a pas signé de convention fiscale bilatérale avec la France (dans ce cas vous risquez la double imposition) ou si cette convention stipule que l’imposition doit avoir lieu en France. Vérifiez au cas par cas et renseignez-vous, le cas échéant, sur la fiscalité locale.
Pour l’ISF, tout compte : les biens immobiliers de France comme d’ailleurs. Sauf si la convention bilatérale précise le contraire, mais c’est rare. Exemple : la convention avec Maurice dit qu’un bien immobilier dans l’archipel n’est imposable, au titre de l’impôt sur la fortune, qu’à Maurice (qui n’a pas d’ISF…).
Quid de l’impôt sur les successions ? Si vous et vos successeurs vivez en France, votre bien à l’étranger sera généralement concerné par les droits de succession français… A moins que la convention fiscale bilatérale n’en décide autrement, ce qui n’est, là encore, pas courant. (C’est le cas avec la Tunisie par exemple.)
En matière d’impôts, soyez toutefois prudent. Même si la fiscalité des pays émergents est souvent avantageuse, gardez en tête que l’immobilier est un investissement de long terme et qu’il y a de fortes chances que les règles appliquées évoluent. « La tendance est à l’alourdissement des taxes quasi partout », ajoute Louis Eudes. Comme en France, un investissement immobilier ne doit pas être d’abord motivé par des préoccupations fiscales. La réussite de l’opération dépend surtout du marché immobilier local : à combien vous achetez, si vous pourrez louer facilement et pour quel loyer.
Comment obtenir un prêt ?
Faut-il s’adresser à une banque sur place, quand c’est autorisé, ou à sa banque française ? D’un côté, un crédit local vous permettra de toucher vos loyers et de rembourser vos mensualités dans la même monnaie, sans risque de change. Mais de l’autre, un crédit en France vous fera bénéficier d’une législation très protectrice… Quoiqu’il en soit, il peut être « difficile d’obtenir un crédit dans une banque locale » si vos revenus n’y sont pas domiciliés, note Louis Eudes. En France aussi, les banquiers seront réticents, à moins que vous n’ayez les moyens de les rassurer avec une solide garantie – un autre bien immobilier en France, une assurance vie bien fournie ou des revenus importants.
Aurélie Blondel
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