Comment échapper au blocage des loyers ?

Depuis le 1er août 2012, le propriétaire d’un bien immobilier situé dans une zone au marché locatif tendu (près de 1.300 communes concernées), qui renouvelle le bail au locataire en place ou qui en conclut un nouveau, ne peut augmenter le loyer que dans les limites de la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers).

Louer en meublé, saisonnier ou résidence secondaire

Seules les locations destinés à l’habitation, y compris à usage mixte (logement et bureau), sont concernées par l’encadrement des loyers. Le propriétaire qui loue un logement en saisonnier ou une résidence secondaire peut donc fixer le loyer à sa guise, dans les limites des règles propres à chaque type de bail. Idem pour la location en meublé : c’est d’ailleurs une stratégie porteuse dans les grandes villes, notamment à Paris… en attendant que le gouvernement planche sur le sujet.

Faire des travaux

Vous vous êtes engagé en tant que bailleur à réaliser des travaux d’amélioration moyennant une majoration du loyer. Cette clause du bail s’applique, sécurité juridique des contrats oblige. En dehors de cette hypothèse, la marge du propriétaire dépend du montant des travaux effectués.
Au stade de la relocation, ces travaux doivent dépasser l’équivalent d’un an de loyers, hors charges, pour que l’augmentation soit libre, à condition de dater de moins de six mois. S’ils atteignent entre six mois et un an de loyers, l’évolution du loyer est plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux.
Au renouvellement du bail, il faut avoir entrepris des aménagements correspondant à une année du dernier loyer. C’est la condition requise pour donner un coup de pouce à son prix, dans la limite de 15 % du coût TTC des travaux appliqué à ce loyer annuel. À vos calculettes !
Attention, seuls des travaux d’amélioration permettent d’échapper à l’encadrement des loyers. Il s’agit par exemple du remplacement de fenêtres anciennes par du double ou triple vitrage. Ou encore de travaux en copropriété comme la pose d’un digicode ou d’un interphone. Portant sur des parties communes, ces améliroations doivent avoir été votées en assemblée générale. Une appréciation au cas par cas, par le juge. Un conseil : gardez tous les justificatifs de travaux et demandez au locataire d’attester qu’il en a bien pris connaissance. On n’est jamais trop prudent…

Mettre à la location pour la première fois

Le propriétaire qui met pour la première fois en location son logement a les mains libres pour fixer le montant du loyer. L’encadrement des loyers mis en place peut l’inciter à réclamer le prix fort d’emblée, sachant que les augmentations seront par la suite limitées. Ses ardeurs devraient toutefois vite être limitées par la loi du marché.

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