Défiscalisez dès maintenant, avec le dispositif Duflot !

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Défiscalisez dès maintenant, avec le dispositif Duflot !

Opérationnel depuis le 1er janvier 2013, le nouveau régime Duflot permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %, dans des conditions favorables.

Comme son prédécesseur, le Scellier, le dispositif défiscalisant Duflot est destiné à ceux qui achètent ou font construire un logement neuf entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Le bien doit être loué, non meublé, à usage de résidence principale du locataire pendant au moins neuf ans.

18 % de réduction d’impôt

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 % (29 % en Outre-mer), répartie sur neuf ans, dans la limite d’un plafond annuel de 300 000 € et d’un prix d’achat (ou coût de revient) de 5 500 €/m². L’investissement dans des parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ouvre aussi droit à l’avantage Duflot. Mais dans ce cas, la base de la réduction est de 95 % du montant de la souscription. Attention, la faveur fiscale accordée entre dans le plafond des niches fiscales.

Des loyers et des ressources du locataire plafonnés

L’investisseur est tenu de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Ces plafonds suscitaient beaucoup d’inquiétudes chez les professionnels. Au final, la surprise a plutôt été bonne. En effet, les maxima de ressources des locataires qui ont été fixés permettront aux propriétaires de trouver des occupants solvables. Par exemple, le revenu d’un couple parisien ne peut pas excéder 54 554 € (71 515 €, s’il a un enfant). Les plafonds de loyers semblent, exceptés à Paris, réalistes et en adéquation avec le marché. Par exemple, 16,52 €/m² en zone A bis et 12,27 €/m² en zone A. Les loyers évoluent suivant la localisation géographique du bien mais aussi, pour la première fois, en fonction de sa superficie. Pour déterminer le loyer applicable, le bailleur devra multiplier le plafond applicable par la surface (S) du logement et un coefficient calculé ainsi : 0,7 + 19/S, limité à 1,2. Par exemple, le propriétaire d’un studio de 30 m² en zone A bis pourra appliquer un loyer maximal de 594,72 € [(30 X 16,52) X ((0,7 + 19/30), limité à 1,2)].

Des investissements plus sécurisés

La ministre du logement Cécile Duflot a pris des précautions sur les villes concernées, pour éviter que le nouveau dispositif n’engendre les mêmes effets pervers que ces prédécesseurs, à savoir, la construction de programmes entièrement dévolus à la location, dans des zones dépourvues de marché locatif. Ainsi, la zone B2, qui regroupe les villes de 50 000 à 250 000 habitants, sera exclue du dispositif à partir du 1^er juillet 2013. N’y seront éligibles que les communes ayant reçu un agrément préfectoral. Autre facteur visant à sécuriser les investisseurs, la mise en place d’un quota de 20 % de propriétaires occupants, dans chaque programme.

Des rendements compris entre 3,5 et 4,5 %

Compte tenu de plafonds de loyers légèrement inférieurs, les rendements bruts (prix d’achat divisé par les loyers annuels) d’un investissement Duflot se révèlent un peu en deçà de ceux qui pouvaient être obtenus avec le Scellier. Ils restent toutefois satisfaisants : de 3,5 à 4,5 %, en moyenne. En revanche, le taux de rendement interne qui tient compte de l’ensemble des flux financiers (remboursement du crédit immobilier, loyers perçus, charges…) sera plus intéressant en Duflot. En, effet la réduction d’impôt est plus importante : 18 % sur 9 ans au lieu de 13 % !