Avec le régime réel, on déduit toutes ses charges

Si vos recettes locatives dépassent 15.000 € dans l’année, ou si vous bénéficiez d’un avantage fiscal (Borloo, Besson…), vous relevez du régime réel d’imposition. Vous pouvez aussi vous placer, volontairement, sous ce régime, alors que vous relevez du microfoncier, si vous estimez que l’abattement de 30% ne couvre pas toutes vos charges.

Dans le régime réel, vous déduisez l’ensemble de vos intérêts d’emprunt, rémunération du gardien, honoraires versés au gestionnaire du bien, assurance de l’immeuble, frais de procédure, taxe foncière (mais pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères), travaux d’entretien, de réparation et, sous conditions, d’amélioration du logement. Quant aux petits frais administratifs (téléphone, correspondance…), ils sont couverts par un forfait de 20 €. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles des loyers. Ni les charges récupérables sur le locataire. Seule la part que ce dernier ne vous a pas remboursée, à son départ du logement, peut être déduite.

Si le logement est en copropriété, vous devez déduire toutes les provisions pour charges versées au syndic en 2012. Il faut aussi réintégrer la fraction des provisions payées en 2011, et déduites en 2012, qui correspondent à des charges récupérables sur le locataire ou à des dépenses non déductibles. Cette régularisation s’effectue au moyen de l’arrêté des comptes de 2011, adressé par le syndic.

La déclaration de revenus fonciers est établie sur l’imprimé n° 2044 (ou n° 2044 S). Après avoir rempli le formulaire, reportez votre revenu foncier imposable sur votre déclaration n° 2042, case 4BA (en cas de bénéfice), ou cases 4BB et 4BC (en cas de déficit).

Un déficit foncier diminue vos autres revenus

Si, pour l’ensemble de vos locations, les charges sont supérieures aux recettes, vous constatez un déficit foncier. Celui-ci minore votre revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €. La part du déficit foncier qui dépasse cette somme, ainsi que celle provenant de vos intérêts d’emprunt, se reporte uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. En outre, vous devez continuer à louer pendant 3 ans, sous peine de voir l’imputation de ce déficit sur votre revenu global remise en cause par le fisc.

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En achetant des parts de Société civiles de placement immobilier (SCPI) vous investissez dans une société dont l’objet est d’acquérir et de gérer de l’immobilier locatif. On trouve deux catégories de SCPI. D’un coté, les SCPI fiscales, investies dans les logements, dont le principal avantage est d’alléger votre fiscalité via, par exemple, les dispositifs Malraux ou Scellier. De l’autre, les SCPI de « rendement » investies dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts…) qui, comme leur nom l’indique, se révèlent particulièrement lucratives. En 2012, elles ont rapporté, avant fiscalité, 5,27 %. Beaucoup mieux que le livret A, que les fonds en euros des contrats d’assurance vie et probablement que ce vous auriez obtenu en investissant, en direct dans de l’immobilier. Les investisseurs ne s’y sont pas trompés puisque, selon l’Aspim (Association des sociétés de placement immobilier), la collecte nette des SCPI a dépassé les 2,5 milliards d’euros en 2012.

Rentabilité et facilité

Leurs bonnes performances ne sont pas les seuls atouts des SCPI. Vous bénéficiez, en effet, d’une mutualisation des risques d’impayés en raison de la multiplicité des emplacements et des locataires. Par ailleurs, vous êtes dégagé des soucis de gestion. Enfin, vous avez accès à l’immobilier d’entreprise, un marché rentable mais fermé aux particuliers du fait, notamment, de l’importance des budgets requis pour y acquérir des biens de qualité. En bref, vous avez tous les avantages de l’immobilier sans ses inconvénients !

Les avantages de l’immobilier, sans les inconvénients

Quatre points à vérifier

Attention, même si le marché s’est assaini ces dernières années, toutes les SCPI ne se valent pas. Pour être certain de percevoir durablement, des rendements de 5 %, mieux vaut ne pas se tromper de produit. Quelques indicateurs, que vous trouverez dans les rapports annuels des sociétés gestionnaires ou que vous pourrez télécharger sur des sites spécialisées tels que MeilleureScpi, sont à étudier de près. Commencez par regarder la taille de la SCPI : si elle est trop petite (moins de 15 M€ de capitalisation) elle ne sera pas en mesure de vous garantir une véritable mutualisation des risques. Vérifiez ensuite, certains éléments financiers. Par exemple, la réserve appelée « report à nouveau », doit représenter au moins 10 % du dividende global versé. Autre poste à surveiller, les « provisions pour grosses réparations ». C’est une cagnotte que les sociétés de gestion utilisent pour financer des travaux, notamment de rénovation énergétique. Cette provision doit être comprise entre 4 et 5% des loyers facturés, mais peut être inférieure si les immeubles sont neufs ou très récents. Enfin, regardez le poids financier de chaque locataire. Si un occupant représente plus de 5 % des loyers de la SCPI, méfiance ! S’il venait à donner congé, l’équilibre de la société pourrait en être affecté. Enfin, et c’est le plus important, n’oubliez pas que, derrière les chiffres, il y a de l’immobilier. S’il est difficile, voire impossible, de juger in situ de l’emplacement et de la qualité de chacun des actifs détenus par les SCPI, vous pouvez le faire virtuellement, par internet.

Les rendements des SCPI depuis dix ans :

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Polémique autour des risques sanitaires

Alors que les antennes-relais prolifèrent au sommet des immeubles –20 000 environ sont installées en toiture ou en terrasse – la question de leur implantation suscite d’âpres débats. Et pour cause : la polémique fait rage autour des risques pour la santé, cancers notamment, générés par les ondes électromagnétiques qu’elles émettent. Malgré les conclusions rassurantes de l’Agence française de sécurité sanitaire environnementale, la communauté scientifique s’interroge toujours, même si plus d’un millier d’études sont déjà parues sur le sujet. De leur côté, des associations de défense de riverains, comme Robin des Toits, militent pour abaisser le seuil réglementaire d’exposition maxima aux champs électromagnétiques.

Des rentrées financières à relativiser

De l’argent pour une copropriété, l’argument peut faire mouche dans un contexte de charges inflationnistes. « L’avantage d’abriter une antenne-relais sur son propre toit, c’est quelle rapporte tout en rayonnant chez le voisin », résume cyniquement un syndic… Un loyer en échange de leur implantation, c’est ce que proposent les opérateurs – Orange, SFR, Bouygues Telecom et Free Mobile – à l’affût de l’emplacement stratégique et de « points hauts » pour installer leurs mâts. Le loyer alloué à l’immeuble revient au grand maximum à 15.000 €, par an, sauf à cumuler les antennes d’opérateurs différents. Ce prix, censé constituer une véritable contrepartie financière, doit refléter le marché. Au conseil syndical de mener l’enquête en tentant de négocier avec l’opérateur. La copropriété sera d’autant plus en position de force que les immeubles voisins se sont déjà opposés à l’installation !

Ce loyer est réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes respectifs. Résultat, dans un gros immeuble, cela peut représenter moins de 150 €, par lot, par an… Il ne faut pas oublier de discuter de la durée de la location, généralement longue (10 à 12 ans), le temps pour l’opérateur d’amortir le coût de l’opération. La copropriété n’a pourtant pas intérêt à s’engager pour plus de trois ans renouvelables, malgré la menace d’un loyer plus faible, en guise de « représailles »… Le plus gros souci pour la copropriété est de récupérer rapidement les loyers. Or, ce n’est pas toujours gagné, surtout lorsqu’elle se retrouve confrontée à la filiale d’un opérateur…

Anticiper le volet travaux et entretien

Les travaux nécessités par l’implantation d’une antenne-relais sont soumis à des contraintes juridiques et techniques. L’opérateur doit justifier de la souscription d’une assurance pour les éventuelles dégradations commises. Il devra aussi se conformer aux prescriptions de l’architecte de l’immeuble, auquel la copropriété peut recourir, si son intervention est prévue par le règlement de copropriété en cas de travaux sur les parties communes. Sur le terrain, les principales difficultés sont la pose des armoires techniques, chacune d’elles pesant près d’une demie-tonne. L’installation des antennes peut poser des problèmes d’étanchéité de la toiture, sans oublier que leur aspect inesthétique peut nuire au bon standing de l’immeuble. Tout comme l’installation, l’entretien incombe à l’opérateur. Un antenniste est censé effectuer une maintenance préventive des équipements deux à trois fois par an. Le hic, c’est en cas de panne de l’installation. La copropriété, sécurité oblige, a tout intérêt à désigner à l’avance les prestataires de services ayant accès à l’immeuble.

Près d’une tonne sur le toit

Accord en assemblée générale

L’installation d’une antenne-relais sur le toit de l’immeuble se décide en assemblée générale des copropriétaires. Le contrat de bail entre l’opérateur et la copropriété n’est effectif que lorsque cette dernière valide tant le principe, que les modalités de l’installation d’une antenne relais. Tout copropriétaire ayant voté contre la décision d’implantation d’une antenne-relais peut intenter une action en justice dans les deux mois de la notification du procès-verbal par le syndic, en se fondant sur un risque pour la santé, mais sans garantie de succès. À supposer que l’opérateur ajoute de nouvelles antennes sur le toit de l’immeuble pour adapter le site aux évolutions technologiques, il faudra repasser par la case assemblée générale, tout en exigeant une contrepartie financière supplémentaire.

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Le contenu d’un appartement de 60 m² rentre dans 5 m²

La flambée de l’immobilier de ces dernières années, principalement dans les grandes villes, est l’une des principales raisons de l’essor des entreprises de self-stockage. Elles ont poussé comme des champignons, surtout aux abords des agglomérations importantes, comme sur les axes routiers les reliant entre elles. Ce concept, développé à l’origine en Australie et en Nouvelle-Zélande dans les années 70, n’est pourtant pas un phénomène nouveau en France, les premiers entrepôts de self-stockage ayant fait leur apparition au début des années 80. Aujourd’hui, il existe plus de 200 sites de ce type sur le territoire français et le marché ne cesse de croître. Sur le plan national, les grandes enseignes comme Shurgard, Homebox et Une pièce en plus se taillent la part du lion avec plus de 60 % de parts de marché (source : location-gardemeube), le reste étant tenu par des indépendants, au niveau local.

Plus souple que le garde-meuble traditionnel

La forte augmentation du prix du mètre carré en ville n’est pas la seule explication à ce récent engouement. Jusqu’à présent, seuls les garde-meubles offraient un tel service, avec de sérieuses contraintes : entreposage dans un container fermé et non accessible, contrat longue durée, situation géographique des sites souvent éloignée des centres ville… Une voie royale pour les services de self-stockage qui offrent un accès à ses affaires. Selon les enseignes et les agences, les horaires diffèrent. Ils vont des heures de bureau à l’accès libre 24h/24h et 7j/7j. Dans certains cas, il est tout de même nécessaire de prévenir, au préalable, l’agence de sa venue, pour accéder au contenu de son box. Chez les grands noms du secteur, il est possible de louer une surface qui varie en moyenne de 1 à 50 m² et jusqu’à 100 m² chez Unepieceenplus. Pour vous aider dans cette démarche, les sites internet de ces enseignes disposent de « calculateurs de volume ». Par exemple, un box de 5 à 7 m² (environ 15 m3) chez Homebox convient pour abriter le contenu d’un appartement de 3 pièces. Chez Shuregard un local de 10 m² suffit pour une habitation comprenant jusqu’à 4 chambres. Ces valeurs communiquées à titre indicatif, donnent simplement une estimation du volume à louer. Pour gagner de la place et donc alléger la facture, le conditionnement des objets stockés à son importance. Mieux ils sont emballés, moins ils prendront de place. Le plus souvent des fournitures de rangement (payantes) sont proposées au moment de la location (cartons, papier bulle, rouleaux de papier adhésif…) ainsi que du matériel de manutention en libre accès (chariots, diables…) pour charger le box.

Des prix selon les secteurs

La grille tarifaire prend en compte de nombreux critères : la situation géographique de l’entrepôt, le volume du box et la durée de location. Prenons l’exemple de la location d’un local de 3 à 4 m² chez Homebox, ce qui correspond, en gros, au volume d’un logement de 2 pièces. Il sera facturé environ 100 €, par mois, en Ile-de-France contre 60 € en province. Il en est de même chez Shurgard, un box de 5 m² étant facturé 261 € dans Paris intra-muros (agence Gare de l’Est), contre 100 €, par mois, à Lyon Gerland. N’hésitez donc pas à demander des devis à plusieurs prestataires. En revanche, la durée location n’est pas engageante, les pièces de rangement pouvant être occupées pour plusieurs jours, semaines, mois ou années. La tarification et la facturation s’effectue au mois et en cas de résiliation, un préavis de 15 jours en généralement constaté. Les jours non utilisés sont souvent remboursés au prorata temporis. Pour louer, il suffit simplement de présenter une pièce d’identité et le moyen de paiement de votre choix (carte bancaire, chéquier, RIB).

Vos affaires sont bien gardées

Côté sécurité, les sociétés de stockage équipent l’entrée de leurs entrepôts d’un digicode – l’utilisateur dispose de son propre code pour y pénétrer – de caméras de surveillance reliées à un poste de contrôle et de systèmes contre les intrusions. En général, vos biens sont entre de bonnes mains. Pour prévenir tout problème, il est toutefois obligatoire de souscrire une assurance, soit par vos propres moyens – une assurance habitation couvrant la valeur des biens entreposés – soit celle proposée par le prestataire de stockage. Vous êtes la seule personne à posséder la clé de votre box, il est donc primordial de prendre garde à ne pas la perdre.

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Voyager en train peut revenir cher, notamment en période de vacances scolaires. Pour alléger la note, la SNCF propose de bénéficier de 25 ou 50% de réduction, sur le prix plein tarif en 2^de classe, pour un aller-retour en France effectué en train.

Un avantage pour tous

Toute la famille en profite

Le droit au billet congé annuel concerne les salariés, les agents de la fonction publique, les travailleurs à domicile, les artisans et les exploitants agricoles (sous conditions), les demandeurs d’emplois indemnisés, les stagiaires de la formation professionnelle et les pré-retraités. Si aucune condition de ressources n’est exigée, l’avantage n’est accordé qu’une seule fois, par an, à un même bénéficiaire. Les personnes qui ont plusieurs employeurs ne peuvent donc obtenir qu’un seul billet congé annuel.

Les membres du foyer bénéficient aussi du billet, à condition d’habiter sous le même toit que son titulaire et d’effectuer le même trajet, avec lui. L’avantage s’étend ainsi au conjoint (mais pas au concubin, ni au partenaire pacsé), aux enfants de moins de 21 ans, mais aussi aux parents pour les célibataires.

Jusqu’à 50 % d’économie sur un billet A/R

Le voyageur bénéficie d’une réduction de 25%, une fois par an, pour un voyage en France d’au moins 200 km, hors trajet effectué intégralement en Île-de-France.

Attention : la remise est effectuée sur la base du tarif « Loisir » prévu en 2e classe et s’applique dans la limite des places disponibles pour ce tarif dans les TGV (sauf iDTGV, Thalys et Eurostar), certains trains Intercités ou TER. Les voyageurs ont donc tout intérêt à s’y prendre à l’avance, car ils ne pourront pas utiliser leur billet, s’il n’y a plus de place tarif « Loisir » dans le train de leur choix.

La remise est portée à 50% si au moins la moitié du billet est réglée avec des chèques-vacances. Elle est applicable dans la limite des places disponibles, pour les trains à réservation obligatoire. Dans les autres trains (réservation facultative ou sans réservation), la réduction ne fonctionne que pour les trajets effectués sur la période bleue du calendrier voyageurs.

Valable pendant trois mois après son émission, le billet congé annuel doit être utilisé pour un aller et un retour, sur une période de 61 jours, décomptée à partir de la date de départ du trajet aller. Toutefois, les arrêts en cours de route sont possibles.

La réduction octroyée n’étant pas cumulable avec les autres avantages proposés par la SNCF (Carte senior, carte famille), il faut impérativement vérifier que le choix du billet congé annuel est le plus rentable.  Pour comparer, il faut donc tenir compte du prix du billet et du coût de la carte.  Ainsi, un couple marié avec deux enfants de 7  et 10 ans pour un trajet Paris- Montpellier, avec un  départ le 4 août et un retour le 25 août 2013, aura plus d’intérêts à opter pour le billet annuel (soit 470 € – 25 % = 353 €) que pour la carte « Famille + » proposée par la société de chemins de fer au prix de 75€. Billets compris (409 €), cette seconde option revient à 131 € de plus !

Pas de réservation sur internet

S’il est possible de télécharger les formulaires du billet de congé annuel directement sur le site internet de la SNCF, selon que le bénéficiaire est un salarié, un artisan,  un demandeur d’emploi ou un retraité, la commande du billet n’est pas possible en ligne. Le voyageur doit, après avoir fait remplir la partie dédiée à l’employeur (ou au Pôle emploi), le remettre au guichet d’une gare SNCF, au moins 24 h avant le départ.

La remise des billets nécessite de présenter des pièces justificatives qui ne peuvent être vérifiées que par un agent de vente. Il s’agit principalement de la pièce d’identité du bénéficiaire et de ses accompagnateurs, du bulletin de salaire ou attestation de sécurité sociale pour les salariés, de l’autorisation d’indemnisation du Pôle emploi pour les chômeurs, d’une attestation sur l’honneur pour les travailleurs indépendants ou enfin de la copie du titre de pension ou attestation d’inscription à la Sécurité Sociale, pour les retraités. Des pièces justificatives du lien de parenté entre tous les bénéficiaires du billet sont également à présenter (livret de famille).

Ceux qui ont déjà acheté leur billet de train, à tarifs classiques, peuvent être remboursés pour utiliser le droit à billet congé annuel. Et, ainsi, réaliser quelques économies…

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Dans moins de deux mois, les grands départs pour les vacances d’été vont commencer. Pour la majorité des Français qui possèdent un animal, la question de la garde est un vrai casse-tête, lorsqu’ils ne peuvent pas l’emmener avec eux. Hôtel refusant les animaux, voyage à l’étranger, aucun proche de disponible … Heureusement, il existe de nombreuses solutions.

Peu de perturbations avec la garde à domicile

Avec la garde à domicile, une personne, souvent un retraité ou un étudiant, se rend chez le propriétaire pour s’occuper de l’animal, quelques heures dans la journée, voire même s’installe à demeure, le temps des vacances. Le « pet-sitter », à l’instar d’une « baby sitter » est chargé de le nourrir, de nettoyer ses besoins ou de le promener. Exerçant à titre commercial, le « gardien » temporaire doit détenir une autorisation de la Direction des services vétérinaires, un certificat de capacité « animaux domestiques » et être assuré pour ce service.

Solution idéale pour les animaux très indépendants, comme les oiseaux, les rongeurs, ou les chats, qui supportent mal d’être déplacés. La garde à domicile est moins adaptée pour les chiens, sauf à prévoir une présence humaine permanente.

De nombreux sites proposent ces services : Amimalin,  Animaux-service, ani-seniors, Animado… Comptez en moyenne de 10 à 20 €, par jour, selon le nombre d’animaux à garder et les services demandés (visites, promenades…). Certains sites web proposent également de s’occuper de l’arrosage des plantes et de la maison.

L’échange de services est économique

L’échange de garde suppose de trouver une personne ayant elle aussi un animal, et dont les vacances ne sont pas prévues au même moment. Chacun garde alors l’animal de l’autre, pendant son absence.

S’agissant d’un échange de services entre particuliers, et non d’une activité professionnelle, le concept n’obéit à aucune réglementation spécifique et doit, en principe rester gratuit. La seule dépense à prévoir est celle de la nourriture. Il faut compter environ 30 €, par an, pour passer par un site de mise en relation comme Animal Futé.

Outre son côté économique, cette solution présente l’avantage de s’adapter à tous les animaux (lapins, furets, oiseaux, poissons, chiens, chats etc). Elle peut aussi facilement se combiner avec l’échange de maisons entre particuliers.

La famille d’accueil

Placé sous surveillance constante d’une famille d’accueil, l’animal y retrouve  d’autres compagnons de jeu et peut souvent s’ébattre dans un jardin.  Ici, races et espèces se mélangent. La solution est donc à réserver aux animaux sociables mais aussi compatibles. Il serait dommage que le petit yorkshire passe ses vacances sous la domination d’un gros Pitbull !

De nombreuses associations et sites internet proposent une mise en relation avec des familles d’accueil comme Animalin,  Animado, Animal-keeping… Le prix moyen de cette formule est de 10 à 20 €, par jour, pour la garde d’un chien ou d’un chat, de 5 à 8 € par jour pour la garde d’un rongeur, d’un oiseau ou d’un reptile.

La pension pour animaux

Laisser son chien en pension pendant ses vacances peut être une bonne option pour les animaux qui apprécient la compagnie de leurs congénères. Loin des images de prison qu’on peut nous montrer, l’animal est accueilli dans un box individuel ou collectif avec abri et terrain en plein air. Un espace de détente ou de liberté d’un minimum de 5 m², par animal, est imposé, afin qu’il puisse se déplacer sans être tenu en laisse.

Ici, un vétérinaire ou un éducateur s’occupe de plusieurs animaux. Pour être admis, les refuges exigent que l’animal soit tatoué (ou doté d’une puce électronique), vacciné et muni d’un carnet de santé (ou passeport européen). Les conditions garantissent que les maladies ne soient pas transmises d’un pensionnaire à l’autre.

Les tarifs proposés par ces refuges varient, en fonction du niveau de confort et de la durée de placement. Comptez de 20 à 35 €, par jour, pour un chien, de 15 à 30 € pour un chat et de 5 à 15 € pour les rongeurs ou les oiseaux. Certaines pensions prennent en charge le transport de l’animal depuis le domicile. Selon les animaux, il existe des pensions un peu partout en France. Il est recommandé d’en visiter plusieurs, avant de faire son choix.

Un contrat de garde d’animaux, dans tous les cas

Quelle que soit la formule choisie, un contrat de garde doit être signé. Il précise les obligations et les responsabilités en cas d’incidents durant la garde d’un animal (blessures, maladie, décès, fugue, vol de l’animal, morsure…). Il est aussi possible d’y mentionner les soins à prodiguer à son compagnon (médicaments, toilettage…). Par ailleurs, il est très important de vérifier que les vaccins et la police assurance, en cas de fugue ou d’accident, sont à jour.

Dernière consigne,  il est indispensable de laisser au gardien, le carnet de santé de l’animal, son numéro d’identification (tatouage ou puce) et les coordonnées de son vétérinaire et de son assurance. Sans oublier, un numéro de téléphone pour joindre son maître, en cas d’urgence.

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À vendre, souplex

Contraction de « duplex » et de « sous-sol », le « souplex » apparaît de plus en plus sur les petites annonces immobilières, qu’elles émanent d’agences ou de particuliers. Notamment à Paris où, crise du logement aidant, tout le monde aspire à plus de surface. Cave – au besoin échangée avec un autre copropriétaire -, ancienne chaufferie ou réserve de magasin… Tout est prétexte à des extensions, par le bas, des appartements situés en rez-de-chaussée pour en faire des souplex.

Une décote de 50 % à l’achat

Autant l’avouer d’emblée, le prix est la motivation première qui pousse à l’acquisition d’un souplex. Le produit se négocie, en moyenne, moitié moins cher qu’un traditionnel rez-de-chaussée de plain pied, à surface équivalente. Un argument qui peut faire mouche dans la capitale ou dans les grandes villes. Mais gare à la fausse bonne affaire ! Un logement à prix cassé réserve souvent de mauvaises surprises.

Des travaux à la pelle

Pour transformer un rez-de-chaussée en souplex, les services d’un architecte s’imposent pour chiffrer les travaux à réaliser en partie basse. Le budget réhabilitation est parfois si lourd qu’il annule l’économie de départ… L’homme de l’art se prononce aussi sur la faisabilité technique de l’opération et l’aménagement. L’idéal pour transformer un sous-sol est une configuration de cour anglaise, offrant un éclairage naturel au niveau des fenêtres.

La première difficulté est de palier le manque de hauteur inhérente à la partie inférieure du souplex. La solution ? Creuser sans altérer les fondations, en tenant compte de la nature du terrain… L’autre obstacle est de détecter les sources d’humidité. Si elles existent, le mieux est d’injecter du ciment fibreux en perçant des trous dans le mur, tout en installant un système de ventilation naturelle adapté. Contrainte supplémentaire, il faut isoler via un revêtement doublé de plaques de plâtre, pour permettre la circulation de l’air. Le sous-sol, constamment autour de 15 degrés, nécessite aussi un chauffage adapté aux différentiels de température entre les deux niveaux de l’appartement. Avant d’installer des toilettes en partie basse, il faut aussi opter, en l’absence de canalisation d’égout, pour une pompe de relevage.

Des pièges juridiques en série

Même déjà aménagés, nombre de sous-sols sont hors la loi ! Lorsqu’on achète un souplex ou qu’on se lance dans un projet de transformation, il faut éplucher des documents en mairie. À voir, le règlement sanitaire départemental : la transformation d’un sous-sol en habitation peut être carrément prohibée, sinon soumise à des contraintes strictes en termes de superficie, éclairage, ouverture, ventilation, etc. De même, le plan local d’urbanisme peut affecter les sous-sols uniquement à un usage commercial. Il renseigne aussi sur la situation en zone d’inondation de l’immeuble. Parfois, l’aménagement d’une cave en habitation peut être illégale.

À supposer que la transformation soit possible, le vendeur doit avoir obtenu un permis de construire pour l’ouverture réalisée en façade ou l’agrandissement du soupirail de la cave, de même pour les travaux touchant à des murs porteurs.

Il faut demander au notaire, le règlement de copropriété pour examiner ce qu’il prescrit. Un usage exclusif de cave rend impossible une affectation à usage d’habitation. Dans le silence du règlement, la transformation est admise si elle reste conforme au standing de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. En cas d’achat d’un souplex, les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété apportent la preuve que le vendeur a obtenu les autorisations auprès des copropriétaires pour installer un escalier reliant le rez-de-chaussée au sous-sol ou pour creuser le sol de la cave. En bref, non motivés, s’abstenir !

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Las Vegas accueille, chaque année, le Consumer Electronic Show, le plus grand salon mondial de l’électronique et des nouvelles technologies. Lors de sa dernière édition, en janvier dernier, l’ensemble des grands fabricants de télévision (LG, Samsung, Sony, Toshiba…) ont exposé leurs nouveaux modèles en Ultra Haute Définition (UHD), une résolution d’affichage quatre fois plus grande que celle du HDTV 1080p en vigueur aujourd’hui [1 920 (x 2) x 1 080 (x2) soit 8 294 400 pixels en tout].
Avant d’aller plus loin, un petit rappel s’impose. La définition d’un écran correspond au rapport entre le nombre de pixels présents sur la hauteur et la largeur de l’image. Sur une même taille d’écran, plus le nombre de pixels est important, plus l’image est fine, précise et nette. Au cours des dernières décennies, plusieurs « types » de définition ont vu le jour : le SD (Standard Definition) en 720 x 576 pixels, le HDTV (anciennement HD Ready) en 1 280 x 720 pixels, le HDTV 1080p (anciennement Full HD) en 1 920 x 1 080 pixels, l’Ultra HD (UHD) en 3 840 x 2 160 pixels et le 4 K natif en 4 096 x 2 160 pixels. Une telle résolution offre un énorme avantage : elle permet de fabriquer des télévisions immenses sans avoir besoin d’un recul important pour en profiter dans les meilleures conditions. Les pixels étant plus petits, on distingue beaucoup moins les altérations de l’image. Là où il fallait un recul d’environ 4 à 5 fois la hauteur de l’écran en HDTV (1 280 x 720 pixels), une distance de 1,5 fois la hauteur suffit pour une télévision UHD (3 840 x 2 160 pixels). A ce jour, seules des diagonales d’écran très importantes seront proposées à la vente, comprises entre 55 et 84 pouces (de 1.4 à plus de 2 m).

A partir de 5.000 €

Nouvelle norme, nouveau matériel

Pour profiter pleinement des splendides images en Ultra Haute Définition, il faudra bien évidemment s’équiper d’un téléviseur compatible avec cette nouvelle norme. Si le rendu est extraordinaire, le prix aussi. Les quelques modèles appelés à débarquer dans les rayons sont extrêmement chers, à partir de 5.000 € pour l’entrée de gamme de Sony en passant par 25.000 € pour son haut de gamme et jusqu’à 40.000 € pour celui de Samsung. Si les prix devraient chuter avec la démocratisation de la technologie, ils risquent tout de même de rester assez élevés, l’Ultra Haute Définition ne devant se cantonner qu’aux diagonales d’écran d’au moins 55 pouces (environ 1,4 m). À cela il faudra aussi ajouter l’acquisition d’un nouveau lecteur de disque « UHD » (s’il existe un jour ?) puis changer les câbles HDMI pour avoir ceux à la dernière norme. Bref, c’est le portefeuille qui va en prendre un coup… Cependant rien ne sert de se précipiter sur les premiers modèles, mieux vaut attendre un choix plus vaste de contenus, avant de s’équiper.

Trop peu de contenu disponible

L’Ultra Haute Définition recèle un paradoxe. D’un côté de nombreux films sont d’ores et déjà tournés en 4K (le ratio « cinéma » de l’UHD) et de l’autre il n’existe pas encore de support physiques capables d’en stocker l’intégralité dans ce format. De plus, les débits du web sont trop justes pour les proposer en VOD (vidéo à la demande). Pourtant, des films Blu-Ray récents estampillés 4K devraient très prochainement faire leur apparition dans les rayons… C’est à n’y rien comprendre ! L’explication est pourtant simple. Au moment du tournage, les images auront bien été capturées en 4K (4 096 x 2 160 pixels). Le master sera ensuite adapté au format HDTV 1080p (1 920 x 1 080 pixels), mais avec un bitrate (nombre de données traitées par unités de temps et exprimé en kbits par seconde) plus important que pour un Blu-Ray classique. C’est cette petite nuance qui va permettre aux télévisions UHD de « tricher », en forçant artificiellement (upscaling) la définition de l’image, avec pour résultat une accentuation de leur netteté. Au final, ça ressemble à de l’UHD mais ce n’en est pas vraiment… Il va donc falloir être patient pour accéder à de véritables contenus en Ultra Haute Définition.

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Des travaux mal réalisés peuvent virer au cauchemar pour les occupants d’un logement. Afin d’éviter les mauvaises surprises, il faut s’assurer du savoir-faire et des garanties offertes par l’artisan ou l’entreprise choisis. Quelques conseils pour faire votre sélection.

Faire jouer le bouche-à-oreille

L’idéal est bien sûr de faire appel à un artisan que l’on a déjà fait travaillé et en qui l’on a confiance. Si on ne connait personne, il fautfaire jouer le bouche-à-oreille : prospecter dans son entourage (voisins, amis, famille…) et contacter les professionnels qui vous ont été recommandés. Il est également possible de prendre contact avec des syndicats professionnels, comme la Capeb. Organisation représentative de l’artisanat du bâtiment, elle tient une liste de professionnels, par métiers, et zones géographiques. Par ailleurs, s’adresser à une entreprise détentrice d’une qualification Qualibat ou Qualifelec peut être un bon point de départ. Ces labels professionnels sont parmi les plus reconnus y compris chez les professionnels.

Demander à l’artisan des références

Il est important de questionner l’artisan pressenti sur son ancienneté dans le métier et le nombre de personnes qu’il emploie. Il ne faut pas hésiter à lui demander des références récentes. Cela permet éventuellement de visiter ses chantiers ou, du moins, de s’entretenir avec les personnes pour lesquelles il a déjà travaillé.

S’adresser à des entreprises qui ont pignon sur rue

Il faut se méfier d’un professionnel qui n’est pas immatriculé au Répertoire des métiers, s’il est artisan, ou au Registre du commerce, s’il est commerçant. L’absence de numéro d’immatriculation sur une carte de visite ou sur un devis signifie que l’entreprise n’est pas déclarée.

Contrôler la situation financière de l’artisan afin d’éviter qu’il ne disparaisse avec votre premier versement est judicieux. Pour cela, il suffit d’interroger des sites d’informations sur les entreprises (Verif.com, Infogreffe.fr ou Société.com) qui permettent, parfois gratuitement, mais souvent moyennant quelques dizaines d’euros, de vérifier la solidité financière d’une entreprise ou d’un artisan en consultants ses comptes annuels, bilan, et même son éventuelle procédure de redressement judiciaire…

Vérifier que le professionnel est correctement assuré

L’artisan doit pouvoir vous fournir la copie de ses attestations d’assurances. Mieux vaut lui demander avant de s’engager. La loi lui impose de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle et lorsqu’il intervient pour des travaux de gros œuvre, il doit fournir une garantie décennale.  Ces assurances garantissent la prise en charge de malfaçons éventuelles.

Examiner le devis à la loupe

Même s’il est parfois long et difficile d’obtenir des devis, se contenter d’un seul ne suffit pas. L’examen détaillé des devis est certes fastidieux, mais il ne faut pas hésiter à en étudier plusieurs, afin d’avoir une bonne idée des modalités de réalisation des travaux et de leur coût. Une estimation du coût des travaux par téléphone est à proscrire. Il n’est pas toujours aisé de comparer des devis car, d’une entreprise à l’autre, la présentation, et parfois le contenu (formulations, niveau de détail), peuvent varier. En cas d’imprécisions, il ne faut pas hésiter à questionner les entreprises afin d’obtenir des explications.

Attention, à prestations égales, un devis d’un montant très inférieur aux autres est suspect. En effet, le risque est important que l’entreprise réalise des économies sur le coût de la main-d’œuvre en employant des ouvriers peu qualifiés ou non déclarés.

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Plus d’un million d’indépendants ont opté pour le statut d’auto-entrepreneur, depuis sa création en 2009. Un régime ultra-simplifié de création d’entreprise, réservé aux commerçants réalisant moins de 81.500 € de chiffre d’affaires par an, ou moins de 32 600 € pour les autres, artisans ou libéraux. Mais le choix du gouvernement d’augmenter de plus de 15% leur taux de leurs cotisations sociales au 1^er janvier 2013 le rend désormais très comparable à un statut d’entrepreneur individuel classique, non auto-entrepreneur. Trois principaux critères doivent désormais guider le choix du statut de son entreprise individuelle.

Formalités : avantage auto-entreprise

Les auto-entrepreneurs restent dispensés de la plupart des démarches administratives. En dehors de ce statut, un commerçant doit s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés moyennant 62,19 €, un artisan au répertoire des métiers (185 €, en moyenne), sans oublier, pour ces derniers, le suivi obligatoire d’un stage de préparation à l’installation (environ 250 €). Même formalisme allégé au cours de la vie de l’entreprise. Un auto-entrepreneur doit juste tenir à jour un livre de recettes, alors qu’un entrepreneur classique a tout intérêt à s’adjoindre les services d’une association ou d’un centre de gestion agréé pour l’aider dans l’administratif (établissement d’un compte de résultat, dépôt de liasse fiscale…). Là-dessus, le statut d’auto-entreprise reste imbattable.

Cotisations sociales : tout dépend de ses charges

Contrairement aux autres, les cotisations sociales d’un auto-entrepreneur sont rigoureusement proportionnelles à son chiffre d’affaires, de 14% à 24,60%, selon son activité. Il ne peut donc pas déduire ses charges de son revenu soumis à cotisation. Pour peu qu’il paie un loyer ou que son activité nécessite de lourds achats, un entrepreneur peut avoir intérêt à déduire ses charges de son revenu d’activité, lequel est soumis à environ 45% de cotisations sociales. Nous avons fait les calculs : le statut d’auto-entrepreneur n’est attractif que si ses charges sont inférieures à  environ 70% de son chiffre d’affaires pour une activité commerciale ou à 50% pour une prestation de services. Au-delà, un statut d’entrepreneur individuel classique, soumis au régime dit du « réel simplifié », est plus favorable. Mais l’auto-entrepreneur reste toujours gagnant si son activité est limitée : un indépendant non auto-entrepreneur doit ainsi verser des charges minimales de plusieurs centaines d’euros, par an, au RSI (régime social des indépendants), selon son activité.

TVA : ne pas la récupérer peut être pénalisant

L’auto-entrepreneur ne peut pas déduire ses charges de ses revenus, pas plus qu’il ne peut facturer ni récupérer de TVA. Le système est avantageux s’il s’adresse à une clientèle de particuliers : il pourra alors soit vendre son produit moins cher, soit garder pour lui l’équivalent de la TVA non facturée. Mais cet avantage s’inverse si l’auto-entrepreneur s’adresse à des professionnels. Pour rester compétitif, il doit alors aligner son prix de vente sur le prix hors taxe facturé par un concurrent professionnel, mais sans pouvoir récupérer la TVA payée sur ses propres achats. À noter, enfin, que pouvoir récupérer la TVA est très intéressant si le lancement de son entreprise nécessite d’importants investissements (achat de véhicule, d’informatique…) ou si son activité permet de récupérer davantage de TVA que d’en facturer, comme une activité d’export en dehors de l’Union européenne, le prix de vente étant exonéré de TVA.

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